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地产商遇10年危机房地产暴利即将远去

发布时间:2019-08-16 19:34:07 编辑:笔名

  限购+加息的叠加效应已经显现,北京预售资金监管新政又一记重拳砸下,业内测算,仅此一项,地产商40%的资金来源将受阻。

  从今年二季度起,开发商融资渠道的持续收缩和融资成本的大幅上升已是既成事实,从开发贷、个贷、资本市场融资、等各个环节均被封死,全行业资金链前所未有受压。

  本报获悉,加息之后,包括万科、招商等在内的龙头房企进行了资金影响分析,结论是短期影响有限,但对全行业来说,资金链危机或许才刚刚显现。持续的限购和资金成本上升,将会使部分房企面临资金链断裂的风险。

  资金杠杆率剧降

  北京出台的《商品房预售资金监督暂行办法》规定,商品房预售资金应当全部存入监管专用账户,保证优先用于工程建设,严禁房企直接收存商品房预售资金。

  北京联达四方总经理杨少锋介绍,在房企资金的构成中,商品房预售款项通常可以在资金链条中达到40%的使用率,而房企通常自有资金只占一个项目的20%- 0%。如果项目净利润达到20%,自有资金投资回报就可以达到 100%,而如果在开发节奏和资本市场上运作更为巧妙,房企就可以实现跳跃式扩张。

  21世纪不动产集团市场总监林蕾认为,预售款监管将对开发商的资金链的影响是前所未有的。根据北京市统计局的,在北京,定金和预售款资金约占开发商开发资金的1/4左右,总金额超千亿元,数量巨大。而据中原地产研究中心8月份发布的数据显示,年,预售款占房地产开发资金来源比重达四成。

  不过,由于此《办法》将于12月1日起实行,SOHO中国董事长认为,该办法的影响要在半年后才会体现。他进而表示,如果土地供应不足,同时开发商又缺少资金,市场上供应量会大大减少,《办法》的主要作用是防范金融风险,但对抑制房价来说并不是好事。

  相较而言,此前的加息直接影响已经显现。国泰君安地产分析师孙建平称,对开发商而言,加息后增加的利息支出对其影响甚微,而销量下滑对其资金链的影响更大。上周,各家机构监测的主要城市成交量,均出现 成以上的下滑。

  开发商的财务压力日渐增长。除房地产销售更加低迷(加息的直接后果)所导致的现金流更加匮乏外,开发商的融资成本也将增加。瑞银证券所做的利率敏感性分析表明,加息25个基点对绿城/合景泰富/龙湖地产的影响,其2011年预期净利润将分别下降4.5%、2.5%、2.1%。

  降价是大概率事件

  证券事务代表曾凡跃对本报表示,本次加息将直接增加企业资金成本,但由于公司在可能的加息周期到来之前,已提前调整债务结构,增加中长期借款的比例,将借款期限锁定为年,利率锁定为固定利率,且下浮10%,因此对公司的资金成本影响有限。

  但即使如招商一样稳健的公司,从三季报来看,全年150亿销售目标仍存不确定性,接下来销售仍有压力;中投证券分析师李少明认为,四季度公司将以走量为策略。“对于普通商品房项目,我们也是快速销售为主。”曾凡跃说。

  其余如万科、恒大、保利等一线公司,年底前调整价格冲业绩的动力也很大。

  国泰君安孙建平认为,从行业来看,挤出投机、投资和保值需求之后,仅靠自住需求行业无法维持现有销量,也难以维持目前价格。未来销量萎缩和房价下降将是大概率事件。

  高盛高华则预计,政府、开发商和购房者之间的博弈可能还会持续一段时间。随着地方政府纷纷出台调控政策、购房者情绪逐步理性化,开发商财务状况将越发薄弱,而库存的上升终将对房价产生影响。

  “未来12个月房价将较现水平下跌20%。”高盛高华证券分析师王逸认为,现在,资产周转率在推动盈利增长和估值方面,将比价格更为重要。

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